Залогодатель и залогодержатель – это… Показываем разницу. Каким может быть залог по ипотеке? Кто такой залогодатель по ипотеке

При получении ипотечного кредита заемщик предлагает банку залог. Этим имуществом в критической ситуации можно покрыть задолженность. Доступность ставок по ипотечному кредитованию объясняется 100 % покрытием кредитных обязательств стоимостью залогового имущества.

Недвижимость как залог по ипотеке

Чаще всего предметом залога по ипотеке становится недвижимость - уже имеющаяся у клиента или приобретаемая. При покупке квартиры в кредит заемщик предоставляет ее в качестве залогового обеспечения банку. Юридически жилье становится собственностью покупателя, но на время выплаты ипотечного кредита оно принадлежит финансовой организации.

Имеющуюся в собственности недвижимость заемщик также может передать в залог. Например, при покупке или строительстве дома клиент делает залоговым имуществом квартиру, в которой проживает.

При выборе предмета залога банк всегда оценивает ликвидность недвижимости. Частный дом, коттедж или квартира должны представлять интерес для потенциальных покупателей, чтобы при невыплате ипотеки заемщиком можно было быстро и без финансовых потерь продать такое имущество. Стоимость залогового объекта определяется оценщиком. Исходя из стоимости жилья определяется сумма кредита.

Список требований к залоговой недвижимости у каждого банка свой. Но есть и стандартные нормы, которым должен отвечать объект залога по ипотеке:

В качестве залога примут жилье, которое можно застраховать. Страховые компании редко оформляют полисы на деревянные дома, жилье гостиничного, барачного типа, аварийные дома и т.д.
Недвижимость должна быть собственностью заемщика официально, в ней не должны быть прописаны недееспособные и несовершеннолетние граждане
Технический паспорт недвижимости должен соответствовать реальным условиям - в качестве залога не примут жилье с незаконной перепланировкой

Какое имущество еще может быть залогом

Согласно Федеральному закону № 102 «Об ипотеке», заложить по договору ипотечного кредитования можно не только недвижимость:

Предприятия, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, использующееся в предпринимательской деятельности
Гаражи, дачные и садовые дома, строения потребительского назначения
Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты
Земельные участки, не относящиеся к изъятому из гражданского оборота имуществу

Для земельных участков по действующему законодательству есть ограничения. Так, залогом по ипотеке может быть земля, отнесенная к ограниченным в обороте участкам. К этим участкам относятся земли из состава земель лесного фонда, на территории которых есть водные объекты в муниципальной или государственной собственности, объекты культурного наследия и т.д. К полностью же изъятым из оборота землям относят участки, занятые национальными парками, заповедниками, воинскими захоронениями и т.д.

В некоторых случаях в качестве залога можно предоставить долю в квартире. Однако это имущество на практике сложно продать. Также стоимость доли должна равняться стоимости отдельной квартиры, чтобы она могла быть залоговым имуществом.

Еще реже банки принимают в залог по ипотечному кредитованию автомобили. Для исключения финансовых рисков, потери ликвидности предмета залога финансовые организации могут потребовать предоставить КАСКО на авто. Если заемщику больше нечего предложить в качестве объекта залога, можно попробовать получить под залог автомобиля потребительский кредит, а не ипотечный.

Уточнить требования к предметам залога по ипотечному кредиту при покупке готового или строящегося жилья, земельного участка можно в любом отделении «Запсибкомбанка». Мы предлагаем специальные условия для покупателей жилья в новостройках, студентов и других категорий граждан.

Ипотека с залогом уже имеющейся недвижимости обычно оформляется по причине того, что у клиента не хватает денежных средств полностью оплатить такую ссуду и это может быть спрогнозировано заранее.

Это относительно новая услуга на рынке кредитного обеспечения потребителей. Данный вид займа всегда обусловлен определенными условиями, требованиями к заемщику или непосредственно к залоговому имуществу. Также немаловажен такой момент, как сроки пользования подобного рода займом.

Что это такое – ипотека с залогом

Ипотека в залог существующего недвижимого имущества для банка и клиента является своего рода подстраховкой обеспечивающей стороны договоренностей гарантией того, что долговое обязательство в любом случае будет погашено. Такой механизм в практике финансистов, работающих с самым разным составом потребителей, может называться кредитом с обеспечением.

Здесь просто займовое договорное обязательство обеспечивается полной гарантией того, что в случае невозможности оплачивать ипотеку, её можно полностью или частично погасить залоговым имуществом:

квартирой;
земельным участком;
гаражом;
домом и т.д.

Таким образом, новое жилье, которое взял на себя заемщик в качестве ипотеки может оставаться за ним, но при этом он теряет ту недвижимость, что отписал банку как залог. Безусловно, для случаев, когда проблем никаких нет, и подобного рода подстраховка не пригодилась, весь кредит был выплачен клиентом, а договор закрыт без претензий, обе недвижимости, приобретенная и залоговая, остаются у клиента в собственности.

Которое взял на себя заемщик может также предполагать еще и внесение первой суммы – так называемого первоначального взноса. Только вот это условие касается не всех программ и не всех случаев, взятых в отдельности.

Это может повлиять на решение банка обязать потенциального клиента вносить первый взнос:

предоставление под залог недвижимой собственности клиента;
оценка и определение ликвидности залога в сравнении с оценкой приобретаемого жилья;
уровень дохода.

К примеру, если сумма ипотеки слишком велика, а недвижимость, принадлежащая заемщику, не стоит столько, чтобы в случае чего покрыть весь долг, тогда придется вносить еще первоначальный платеж. Величина такого платежа высчитывается специалистами банка, как правило, в индивидуальном порядке.

Однако если критерии заемщика полностью подходят под ту или иную программу финансового учреждения, то из этого следует, что он просто оплатит фиксированный первоначальный взнос. Индивидуально высчитывается размер первого взноса лишь при случаях, когда есть трудности с будущим погашением займа, либо какие-то недочеты в документах или прочих условиях.

Требования к недвижимости

При предоставлении своей недвижимости под залог по ипотеке, она не должна находиться в совместной собственности с каким-либо вашим родственником или кем-то еще. Правда, бывают случаи, когда банк соглашается на то, чтобы взять в залог такую квартиру или дом.

Но только при условии, если все совместные собственники напишут письменное согласие и даже могут выступить поручителями по ипотеке. Кроме этого существует также и ряд других условий и требований к недвижимости.

Она в обязательном порядке должна соответствовать следующим критериям:

Не должна находиться далеко от черты города и вообще цивилизации.
Быть ликвидной по стоимости по сравнению с адекватными рыночными ценами.
Не быть ветхой (старше 1990 года), снятой с обслуживания и учета в жилом комплексе из-за статуса «под снос», не находиться в аварийном состоянии.
Не должна находиться в каком-либо отчуждении – под залогом, в аренде или кредите.
Должна иметь чистую юридическую историю, не состоять под арестом или иметь какие-либо долги перед государством или кредиторами.
В доме или квартире не должны проживать инвалиды, несовершеннолетние, ветераны либо военнослужащие.

Насчет проживающих в помещении, которое пойдет под залог банку, в нем допускается регистрация не более 5 человек. Прописанные на такой жилплощади лица тоже должны написать письменное согласие и даже заверить его нотариально.

Опасения у банка может вызвать квартира, которая неоднократно продавалась.

Не получится по залогу предоставить банку только часть (долю) какой-либо недвижимости – в залог идет вся собственность при наличии согласных. Недвижимость, имеющая в своей конструкции деревянные элементы или полностью из дерева, не вызывает у банка доверия.

Условия заключения договора

Нужно помнить, что любой банк никогда не пойдет на то, чтобы заключать с вами договор по ипотеке, где стоимость предоставляемого залога на 100% перекрывает стоимость приобретаемого жилья.

Максимум ваша недвижимость, идущая по обеспечению ипотеки, должна быть по стоимости составлять 50 или 70% от цены покупаемой квартиры, земельного участка либо загородного дома. Очень редко некоторые финансовые организации готовы пойти на 80%, но это должно быть обусловлено условиями и параметрами платежеспособности клиента.

на сегодня доступно лишь для клиентов, которые соответствуют следующим параметрам:

являются владельцами зарплатной карты в этом же банке;
имеют высокий и стабильный доход;
готовы предъявить дополнительный залог;
готовы предоставить поручительство по ипотеке;
имеют кристально чистую историю по прошлым займам.

Кроме этого если сроки пользования ипотечными средствами, их величина удовлетворяют всем требованиям, то у банка может и не быть такой необходимости как требовать от клиента оплату первоначального взноса. Все зависит от расчета самой ипотечной программы – зависит ли ее ставка от первоначального взноса, или нет.

Тогда в этих случаях покупка недвижимости будет похожа уже скорее на рассрочку, но с процентами, а не на полноценный кредит. Еще до кризиса, примерно пару лет назад, первая обязательная сумма могла быть где-то 10-15% от всей стоимости приобретаемой недвижимости.

Размер первоначального взноса может на сегодня в среднем составлять уже 30% от стоимости всей приобретаемой покупки.

В целом можно отметить все условия, на которых сегодня можно взять ипотеку с предоставлением банку под залог собственное недвижимое имущество:

Очень желательно, чтобы недвижимость, которая оформлена на вас в качестве вашей собственности, не была единственным местом вашего проживания.
Ее стоимость не должна составлять 100% продажной цены приобретаемого жилья.
Приготовьтесь оплатить первоначальный взнос, который составит не менее 20-30% от цены приобретаемой недвижимости.

Программы, которые предлагают банки

Обычно люди решаются на приобретение второй недвижимости для себя в определенных случаях. Кому-то требуется обзавестись отдельной комнатой в приватизированном общежитии.

Кто-то собирается построить дом на земельном участке и ему требуется купить подходящую для этого территорию. А другим срочно понадобилось обустроиться в новострое, а потому приобретается еще строящееся либо только что построенное квартирное жилье. Третьим нужно развивать свой бизнес.

Поэтому приобретение недвижимости под производство – это выход для достижения таких целей. Цели могут быть разными, некоторыми банковскими учреждениями они учитываются, а некоторыми – нет.

Все эти и иные цели банк также будет учитывать при определении стоимости займа и предложениях клиенту воспользоваться той или иной программой. Если у вас очень высокий доход или есть дополнительный источник финансирования, то у вас могут быть все шансы, чтобы на вас была оформлена ипотека под залог имеющейся недвижимости без первоначального взноса.

Если доход средний или недостаточный, тогда вам может быть предложено, внести первоначальную обязательную сумму по ипотеке.

А по обеспечению потребуется предоставить не только уже существующую недвижимость, оформленную на ваше имя, но также и привести с собой поручителя. Этот созаемщик в случае ваших задержек по оплате долга сможет перекрыть его. Такой заём может перекрываться также дополнительным имуществом.

Например, в качестве второстепенного залога по ипотеке может выступать также и движимое имущество – автомобиль.

В редких случаях берут потребительский кредит с целью, чтобы заёмными суммами покрыть оплату долга по ипотеке. Но это по финансовым возможностям не всем клиентам может быть доступно. Все-таки, придется оплачивать одновременно две ссуды.

Для примера рассмотрим несколько крупных финансовых организаций, которые предоставляют ипотечный кредит, где есть возможность обеспечить его предоставлением в качестве залога уже имеющейся в собственности у клиента.

Таблица 1. Ипотечные программы в Россельхозбанке с предоставлением под залог уже существующей недвижимости в собственности заемщика

Ипотечная программа	Лимит суммы (руб.)и сроки	Проценты	Условия
По государственной программе	8 млн. До 30 лет	От 10,9%	Для молодых семей или многодетных. При личном страховании и страховке по кредиту. Первый взнос – 20%.
По государственной программе	8 млн. До 30 лет	От 12%	Для остальных клиентов. Необходимо личное страхование. Первый взнос – 20%.
Специальные программы	От 100 тыс. До 25 лет	От 7-7,5%	Приобретение квартир у банковских партнеров-застройщиков жилых комплексов. Первый взнос – 20%.
На стандартных условиях	До 20 млн. До 25 лет	От 13%	Обязательное страхование приобретаемой недвижимости. Первый взнос – 20%.
Под материнский капитал	До 20 млн. До 30 лет.	От 13,5%	Наличие сертификата материнского капитала. Первый взнос – 10%.
По двум документам	100 тыс. – 6 млн. (но не более 60% от оценочной стоимости жилья). Срок – до 25 лет.	13,5% и выше	Дом, участок или квартира с первичного рынка, где недвижимость была построена на средства банка.

Таблица 2. Ипотечные программы в Сбербанке с предоставлением под залог уже существующей недвижимости в собственности заемщика

Таблица 3. Ипотечные программы в Газпромбанке с предоставлением под залог уже существующей недвижимости в собственности заемщика

Таблица 4. Ипотечные программы в банке ВТБ24 с предоставлением под залог уже существующей недвижимости в собственности заемщика

Таблица 5. Ипотечные программы в банке ДельтаКредит с предоставлением под залог уже существующей недвижимости в собственности заемщика

Вы можете поинтересоваться у сотрудника банка, от чего конкретно зависит ставка по ипотеке – от первоначального обязательного платежа либо от сроков кредитования. И уже, исходя из ответа, сможете определить, что именно для вас выгоднее всего – увеличить сроки по выплате ипотеки, либо сразу внести серьезную сумму первоначального взноса, чтобы легче было затем погашать ссуду.

Ведь если вы внесете сразу 30% от суммы всей ипотеки, тогда ваша ставка сразу понизится на 1-2, а иногда и на 2,5%. Чем крупнее сумма первого взноса, тем ниже будут процентные ставки для погашения долга перед финансистами.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке

Профессионалы в Сбербанке называют такой вид кредитования ломбардной ипотекой и на 2019 год предоставляют его чаще для приобретения первичного или вторичного жилья. Но вот государственная ипотека в Сбербанке по ломбардному варианту займа не проходит.

Этот заимодавец имеет возможность предоставлять ссуду под залог существующей недвижимости, не контролируя цели и причины для оформления ипотеки. в этом банке, зависит от того, какая у вас кредитная история, уровень заработка и залог.

Максимум лимиты сумм не ограничены, а минимум предоставляется только в размере 353 тыс. рублей .

Положительные и отрицательные стороны

Разумный подход к оформлению ипотеки под залог уже существующего в собственности заемщика недвижимого имущества предполагает проведение предварительного анализа всех параметров потенциального клиента и условий программы в банке.

Для этого обычно принимаются во внимание, и тщательно изучаются все моменты, среди которых могут оказаться и отрицательные для вас. Все зависит от индивидуальных условий ипотечной программы и соответствия ваших параметров, как заемщика.

К таким моментам относятся следующие важные детали:

Оценку залогового имущества лучше проводить при участии независимого эксперта, а не того оценщика, которого предлагает банк.
Подумайте о страховании ипотеки и рисков ее непогашения с вашей стороны, если вы имеет какие-либо сомнения относительно вашего будущего.
Обязательно рассчитайте свои платежеспособные возможности заранее.
Тщательнее выбирайте банки, где предлагаются наилучшие процентные ставки по годовым.
Пересмотрите все требования ипотечных программ и свои критерии – насколько вы соответствуете всем условиям.

Обратите внимание на следующие моменты, которые могут повлиять на успех в одобрении вашей заявки:

отличная кредитная история;
высокий доход;
возрастной критерий;
прописка, регистрация в районе банка;
трудовой стаж и прочее.

Проверьте всю документацию на юридическую чистоту вашей недвижимости, что вы предоставляете под залог по ипотеке. Наличными денежные средства по ипотеке банками не выдаются, поэтому вам следует обзавестись счетом, куда именно будут перечисляться средства.

При независимой экспертизе есть все шансы, что ваше недвижимое имущество будет оценено реально, по таким расценкам, которые существуют на рынке на данный момент. В случае, когда вы пользуетесь услугами эксперта, который был предложен банком, есть риск, что он оценит вашу недвижимость в угоду интересов банка, а не ваших.

Скорее всего, он станет занижать ее стоимость, чтобы впоследствии ваши обязательства перед банком были увеличены за счет дополнительного залога, поручительства или повышенных процентных ставок. – это очень важный нюанс, которым, к сожалению, большинство заемщиков пренебрегают.

Задумайтесь, если ваша ипотека довольно внушительных размеров, вы ее оформили на длительный срок. Разве вы сможете дать гарантию, что за 25 лет не потеряете работу, не заболеете или не случится, что-либо еще, могущее помешать вам исправно оплачивать ссуду? И, если при мелких потребительских займах страховка просто нецелесообразна, то при крупных и длительных по срокам специалисты рекомендуют все же воспользоваться ею.

По закону страхование ипотеки не является добровольным, но обязательным ( , редакция от 23.06.16).

Существенные положительные моменты:

если вы приобретаете новостройку по ипотеке в качестве жилого помещения, то предоставленный залог в виде не нового жилья может существенно перекрыть оплату ипотеки;
но еще выгоднее для вас, как для клиента, будет ситуация, когда вы в итоге сможете погасить ипотеку, и при этом за вами в собственности остается еще и недвижимость, которую вы предоставляли в качестве залога.

Для этой цели многие заемщики даже готовы расстаться с автомобилем, когда предоставляют его в качестве дополнительного залога по ипотеке. Но такое возможно лишь с разрешения банка.

Недостатком может оказаться одна немаловажная деталь: вы отдаете в залог уже имеющееся у вас имущество, которое обычно оценивается в суммы по объему меньше, чем размер стоимости приобретаемой вами в ипотеку недвижимости. Если бы ипотечная недвижимость шла в залог, тогда вероятнее всего была бы автоматически увеличена и сумма самого кредита.

Так как, стоимость существующей недвижимости оказывается ниже, то и сумма к выдаче по займу будет ниже.

Например, вы можете получить по государственной программе ипотеку в размере 80% от стоимости залогового имущества – существующей у вас недвижимости. В денежном эквиваленте сумма будет одна, в данном случае. А при предоставлении под залог покупаемой квартиры – сумма будет другая, увеличенная.

Но это если покупаемая вами, к примеру, квартира является новостроем или, же просто оценена в сумму большую, чем залоговое имущество. Поэтому на это также следует обращать внимание, когда хотите по ипотечному договору предъявлять в качестве залога свою дешевую квартиру, находящуюся в вашей собственности.

Видео: Под залог какой квартиры брать кредит. Ошибка ипотечного заемщика №3.

Методика - Комментарии

ДОЛГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА. ИПОТЕКА - ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ - ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ

В обеспечение обязательства по договору займа или кредита, иного обязательства (обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре) может быть установлена ипотека - залог недвижимости. Ипотека - передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды. В данной статье рассмотрим правовые основы ипотеки.

В настоящее время правовое регулирование отношений по ипотеке осуществляется ГК РФ, Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Федеральный закон № 102-ФЗ), Законом Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1 "О залоге" (далее - Закон № 2872-1) (применяется в части, не противоречащей Федеральному закону № 102-ФЗ, в отношении залога недвижимого имущества (ипотеки), не противоречащей статьям 334 - 358 ГК РФ) и др.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона № 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Он вправе использовать заложенные объекты в соответствии с их назначением, не допуская ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (пункт 2 статьи 29 Федерального закона № 102-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Федерального закона № 102-ФЗ залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.

Кроме того, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки (пункт 2 статьи 30 Федерального закона № 102-ФЗ). То есть положения статьи 30 Федерального закона N 102-ФЗ предоставляют сторонам договора свободу в решении данных вопросов. Договорившись об ином распределении обязанностей, они должны закрепить это в договоре ипотеки.

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества (статья 4 Федерального закона № 102-ФЗ).

Предмет ипотеки.

Как правило, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, - это денежные обязательства, возникающие из договоров кредита на приобретение недвижимости, поэтому распространено мнение, что ипотекой обеспечивается только жилищное кредитование. Однако это не так - ипотекой может быть обеспечено исполнение любого денежного обязательства. Например, статья 2 Федерального закона № 102-ФЗ разъясняет, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Кроме того, в пункте 1 статьи 5 Федерального закона № 102-ФЗ перечислено имущество, которое может быть предметом ипотеки, это:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона № 102-ФЗ;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона № 102-ФЗ.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 Федерального закона № 102-ФЗ.

Отметим, что в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 28.01.2005 г. № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (далее - Информационное письмо № 90) Президиум ВАС Российской Федерации разъяснил, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Например, не может быть предметом ипотеки часть площади склада.

Как правило, объект, являющийся предметом ипотеки, считается заложенным вместе со всеми принадлежностями как единое целое. Часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения заложенного предмета.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Отметим, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме (пункт 1 статьи 7 Федерального закона № 102-ФЗ)

При этом, согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона № 102-ФЗ, участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Также следует учитывать, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (статья 69 Федерального закона № 102-ФЗ).

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Президиум ВАС Российской Федерации в пункте 3 Информационного письма № 90 указал, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежат доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Следовательно, несмотря на то, что объектом ипотеки является только нежилое помещение и в договоре ипотеки доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок не поименованы, залогодержатель имеет право обратить взыскание не только на заложенное нежилое помещение, но и на принадлежащие залогодателю доли в праве собственности на общее имущество этого здания и земельный участок. Заметим, что данный вывод судебных органов является очень важным для залогодателя, и о нем не стоит забывать при заключении договора.

Права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Однако поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки. Иными словами, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (пункт 10 Информационного письма № 90).

Требования кредитора, обеспечиваемые ипотекой.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 3 Федерального закона № 102-ФЗ). То есть, если залогодатель погасил часть долга, то залогодержатель имеет полное право претендовать на денежные средства, полученные от продажи объекта ипотеки в размере, не превышающем оставшейся суммы обязательства (с учетом перечисленных выше дополнительных издержек кредитора).

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, то обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 статьи 3 или на статье 4 Федерального закона № 102-ФЗ.

Договор об ипотеке.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона № 102-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона № 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Пунктом 4 статьи 9 Федерального закона № 102-ФЗ установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Заметим, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (пункт 3 статьи 339 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона № 102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Федерального закона № 102-ФЗ, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 Федерального закона № 102-ФЗ, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 10 Федерального закона № 102-ФЗ).

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (статья 19 Федерального закона № 102-ФЗ).

Для этого залогодатель и залогодержатель подают в регистрирующий орган совместное заявление (статья 20 Федерального закона № 102-ФЗ). Если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то достаточно заявления одной из сторон (залогодателя или залогодержателя).

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, заявителем должны быть представлены:

договор об ипотеке и его копия;
документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
документ об уплате государственной пошлины;
иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки, которые заявитель в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязан представить самостоятельно.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации ипотеки, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 г. № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения - в течение пяти рабочих дней с указанного дня (пункт 5 статьи 20 Федерального закона № 102-ФЗ).

В отношении договоров ипотеки Президиум ВАС в пункте 19 Информационного письма № 90 отметил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

При анализе условий конкретного договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разные оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки. Таким образом, судьи отказались признать данный договор ипотеки незаключенным.

Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита.

Страхование заложенного имущества является одним из условий договора ипотеки. Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Эти же положения установлены и статьей 31 Федерального закона № 102-ФЗ, согласно которой страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

Пункт 4 статьи 31 Федерального закона № 102-ФЗ допускает страхование заемщиком, являющимся залогодателем по договору об ипотеке риска своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не возвращается.

Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке.

Последующая ипотека.

В соответствии со статьей 43 Федерального закона № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Таким образом, исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания. Залогодатель и залогодержатель вправе на основании одного договора об ипотеке одного недвижимого имущества обеспечить исполнение не зависящих друг от друга обязательств, вытекающих из нескольких самостоятельных договоров. Такие разъяснения содержатся в пункте 8 Информационного письма № 90.

Пунктом 1 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ установлено, что залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества. Если взыскание обращено на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, то одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, то имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененным предшествующей ипотекой.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества (пункт 3 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Уступка прав по договору об ипотеке.

Согласно статье 47 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству), если договором ипотеки не установлено иное.

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (пункт 1 статьи 389 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Как правило, лицо, получившее права по договору об ипотеке или основному обязательству, становится залогодержателем по этому договору. В этом случае отношения между залогодержателем и третьим лицом (которому уступаются права) регулируются статьями 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК РФ (пункт 4 статьи 47 Федерального закона № 102-ФЗ).

Российская ипотека получает все большее распространение, и, наверное, уже не осталось людей, которые бы не слышали о ней. Однако в представлении большинства людей ипотека - это покупка квартиры под залог недвижимости, что не совсем точно выражает суть этого явления. Юрист М2 рассказывает о юридическом и практическом аспектах ипотеки как разновидности залога.

Любая кредитная организация заинтересована в том, чтобы выданные денежные средства были возвращены полностью и в оговоренный срок, а также в том, чтобы с минимальными усилиями возместить убытки в случае неисполнения обязательств заемщиком. Поэтому лучшей гарантией возврата займа служит залог: он подразумевает право залогодержателя (кредитора) удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем (должником) его обязательств. Так расшифровывают данный термин ст. 334 Гражданского кодекса (ГК) и ст. 1 Закона `О залоге`. Вместе с тем необходимо отметить, что залогодателем может быть как должник, так и собственник, решивший гарантировать своим имуществом исполнение чужих обязательств.

Ипотека - это одна из разновидностей залога, представляющая собой залог любой недвижимости при любых обстоятельствах: залог квартиры при получении кредита на покупку автомобиля тоже будет называться ипотекой.

Уточним, что к недвижимости относится любое имущество, которое прочно связано с землей и чье перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу (ст. 130 ГК РФ). В частности, недвижимостью считаются квартиры, дома, объекты незавершенного строительства, строения, помещения, леса и т. д. К недвижимости причисляют воздушные и морские суда, космические объекты, но только в том случае, если они подлежат государственной регистрации.

Даже в случае смены собственника заложенного имущества кредитор имеет право потребовать исполнения обязательств должника за счет реализации предмета залога.

Что надо знать о залоге

Ранее договор залога подлежал обязательному нотариальному удостоверению, но теперь в связи с изменениями, внесенными в Закон `Об ипотеке (залоге недвижимости)`, вполне достаточно государственной регистрации и внесения соответствующей записи в государственный реестр - после этого договор ипотеки будет считаться заключенным. Вы предпочитаете лишний раз подстраховаться? Можно заверить договор у нотариуса.

При получении договора залога после госрегистрации необходимо убедиться, что на нем стоит отметка, указывающая, когда и за каким номером зарегистрировано обременение на имущество. Как правило, такой штамп ставится на обратной стороне одного из листов договора. Если отметка отсутствует и при этом не поступало сообщения об отказе в регистрации договора, необходимо проверить, внесена ли соответствующая запись в реестр. Для этого обратитесь в тот орган, где договор находился на регистрации. При наличии соответствующей записи в реестре на ваш экземпляр договора поставят штамп. Если же ее нет, нужно выяснить, по каким причинам договор не был зарегистрирован.

При оформлении ипотеки одним из супругов необходимо предоставить согласие второго супруга на оформление такой сделки (когда она совершается в отношении совместно нажитого имущества). Причем согласие лучше оформить у нотариуса, который заверит подлинность подписи супруга. Если залогодатель не состоит в браке, он предоставляет об этом заявление в банк.

Говорить о списке документов, необходимых для регистрации договора, а также о сроках регистрации довольно сложно, поскольку в разных районах Москвы и Московской области вы можете столкнуться с разными требованиями.

С оглядкой на банк

Залог - тот вариант обеспечения обязательств, под который охотнее всего дают кредиты. Однако, когда вы решаете воспользоваться ипотечным кредитом, помните, что это накладывает на вас некоторые обязательства и ограничения.

С того момента как оформлена ипотека, вы сможете распоряжаться имуществом только по согласованию с залогодержателем. Это не значит, что вам запретят, например, завещать свою недвижимость, но информировать залогодателя о ее судьбе и состоянии вы обязаны.

Заметим, что даже в случае смены собственника заложенного имущества кредитор имеет право потребовать исполнения обязательств должника за счет реализации предмета залога. Например, обязательства заемщика не были исполнены на момент открытия наследства - к наследникам перейдут и долги.

При заключении договора купли-продажи заложенного имущества залогодатель обязан поставить в известность об этом залогодержателя. Покупатель также должен быть предупрежден о том, что покупаемое им имущество находится в залоге. В противном случае судебных разбирательств не избежать.

Пример. Гражданин В. заключил с банком договор ипотеки, предметом которой являлась квартира. Через некоторое время после заключения договора он решил продать ее, причем ни банк, ни покупатель квартиры не были об этом извещены. После оформления сделки заемщик перестал выполнять свои обязанности по кредитному договору. Банк обратился к нему с требованием возобновить выплаты под угрозой применения штрафных санкций, но, не добившись успеха, попытался наложить взыскание на квартиру. На этом этапе и состоялось знакомство представителей банка с новым владельцем квартиры. Обе стороны обратились в суд с исками к гражданину В. Банк требовал вернуть кредит, выплатить проценты по нему и штраф, а покупатель квартиры - расторгнуть договор купли-продажи, вернуть деньги и уплатить компенсацию. Суд удовлетворил оба иска.

Как правило, в договоре залога отмечается, что в случае значительного уменьшения стоимости имущества или его утраты банк (кредитор) имеет право потребовать либо замены предмета залога (тогда необходимо зарегистрировать соответствующие изменения в договор), либо немедленного исполнения обязательств.

Договор, как правило, предусматривает возможности для залогодержателя потребовать досрочного исполнения обязательств или реализации предмета залога.

Раз - залог, два - залог

С согласия первого залогодержателя залогодатель имеет право заложить имущество еще раз. Причем каждый последующий раз он должен получать согласие всех предыдущих залогодержателей. Если ни одно обязательство залогодателя не будет исполнено, требования залогодержателей будут удовлетворяться в порядке очереди. Оформление всех последующих залогов и их прекращения потребует значительного времени: и залогодателю, и регистратору необходимо будет разобраться, какая ипотека регистрируется, какая - снимается. По мнению специалистов, последующая ипотека обоюдно невыгодна сторонам. Если должник имеет намерение погасить задолженность (например, за счет реализации имущества), ему будет сложно найти покупателей на имущество с обременением. А залогодержатель рискует не получить должного денежного возмещения за счет реализации заложенного имущества в случае неисполнения должником своих обязанностей.

Пример. Гражданин взял кредит в банке под залог загородного дома. Оценочная стоимость дома равнялась примерно $600 тыс. Сумма кредита составила $400 тыс. Через некоторое время гражданин снова обратился в банк с просьбой выдать ему кредит размером $150 тыс. Так как общая сумма кредитов не превышала оценочную стоимость имущества, банк принял решение выдать второй кредит, оформив последующий залог на имущество.

Когда наступил срок первых платежей по кредитам, выяснилось, что заемщик не может исполнить своих обязательств перед банком. Дом был выставлен на продажу и реализован с большой скидкой -за $450 тыс. Вырученная сумма полностью покрыла первый кредит, начисленные проценты и пени, но второй кредит был выплачен лишь частично. Таким образом, интересы банка пострадали из-за значительного снижения стоимости залога.

Ипотечный кредит — разновидность кредита, который предоставляется под залог недвижимого имущества.

В данной форме кредита сочетаются как общие основы кредитной отношений, так и специфические черты, свойственные только данной форме кредита. Можно выделить следующие основные особенности ипотечного кредита:

залогом по договору ипотеки может быть только недвижимое имущество в отличие от классического банковского кредита. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств задолженность по кредиту погашается за счет реализации заложенного имущества. В данном случае банку, с одной стороны, существенно легче контролировать сохранность предмета залога, с другой стороны, процесс реализации залога усложняется, так как недвижимость относится к неликвидным активам;
ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок (до 50 лет), что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени;
обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки;
погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами (аннуитетами).

Субъекты ипотечного кредитования

Ипотека как любая форма финансовых взаимоотношений является совокупностью объектов и субъектов организуемого процесса. К основным субъектам ипотечного кредитования относятся:

заемщик , в роли которого может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Основная цель, которую преследует заемщик, заключается в максимизации объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров либо в приобретении возможности лучшего и более дешевого жилья;
кредитор . Кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Если кредитором является банк, то его цель при организации ипотечного кредитования заключается в максимизации доходности активных операций, ограничении рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;
страховые компании — оформляют страховку закладываемого недвижимого имущества;
оценочные компании — специализируются на оказании услуг в области консалтинга и оценки. В рамках ипотечного кредитования они выступают в роли основных консультантов банков по определению рыночной и ликвидационной стоимости залогового обеспечения.

Субъектом ипотечного кредитования также может быть ипотечный брокер — специалист по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов, который выступает в роли посредника между банком и заемщиком. К основным услугам, оказываемым брокерами, относятся подбор оптимальной схемы кредитования, полное сопровождение проектов клиентов, переговоры с кредиторами.

Предмет залога

В качестве предмета залога по ипотечному кредиту в соответствии с требованиями Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" могут выступать:

земельные участки;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, права аренды;
права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве.

Имущество, передаваемое в залог по договору ипотеки, должно принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Для оформления в качестве залога по договору ипотеки имущества, находящегося в совместной собственности без определения долей, требуется письменное согласие всех собственников. В случае долевой собственности согласия других собственников не требуется.

Ипотека принадлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения закладываемого имущества на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Следует выделить ряд критериев, которым должен удовлетворять предмет залога при ипотечном кредитовании:

приемлемость, подразумевающая легкость реализации, удобство хранения (не надо хранить), сохранение потребительских свойств в течение длительного периода;
достаточность, т.е. стоимость закладываемого имущества должна покрывать не только сумму основного долга, но и:
- причитающиеся кредитору проценты за пользование кредитом;
- возмещение убытков или неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
- проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренные обеспеченным ипотекой обязательством либо законодательством;
- расходы на содержание и охрану заложенного имущества;
- расходы на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам;
- судебные издержки и иные расходы, вызванные обращением взыскания на заложенное имущество;
- расходы по реализации заложенного имущества.

Также права банка-кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Этапы ипотечного кредитования

В процесс ипотечного кредитования можно выделить следующие этапы:

обращение заемщика в банка за кредитом под залог недвижимого имущества. На данном этапе банк должен проверить права собственности на объект недвижимости, заложено ли данное имущество по другим обязательствам, оценить стоимость имущества;
согласование условий кредитования, в том числе сумму кредита и его условия, стоимость имущества, оформляемого в залог, условия возмещения претензий банка из стоимости заложенного имущества;
страхование. Заемщика обязан застраховать недвижимость за свой счет на период действия кредитного договора и определенного времени после его окончания. Если расходы по страхованию включаются в плату за кредит, то банк самостоятельно страхует объект недвижимости;
подписание кредитного договора, а также оформление залогового договора (закладной);
регистрация закладной в Органах государственной регистрации, что важно по следующим причинам:
- кредитный договор вступает в силу после регистрации закладной;
- регистрация позволяет не допускать повторных залогов или продажи имущества без согласия банка;
- очередность регистрации залога определяет очередность предъявления претензий к предмету залога;
контроль за исполнением заемщиком условий кредитного договора и состоянием недвижимости.