Справка из налоговой при продаже квартиры. Пакет документов для покупки квартиры. Через банковские ячейки

Содержание

В жизни многих из нас наступает момент, когда нужно купить или продать недвижимость. Чтобы подготовить и провести сделку без ошибок, качественно – понадобится полная информация, какие документы нужны для продажи квартиры, чтобы в самый последний момент не оказалось, что не хватает лишь одного листа из всего перечня. Чтобы не пришлось пользоваться платными информационными услугами юристов, внимательно ознакомьтесь с правилами как проводить сделки при купле-продаже личной квартиры с разными исходными вариантами.

Как продать квартиру

Являясь продавцом недвижимости, внимательно ознакомьтесь со всеми этапами предпродажной подготовки. Занимаясь процессом самостоятельно, вы сможете сэкономить предполагаемые затраты на риэлторские услуги. Еще один большой плюс – возможность контроля каждого этапа продажи. Невзирая на то, что процесс очень трудоемкий, требует большой осторожности, навыков работы с документацией, знания основ законодательства, вы выгодно проведете сделку, попутно приобретя опыт. Основные этапы пошаговой инструкции сделки:

Готовьте квартиру и документы на нее заранее. Предпродажная подготовка жилого помещения подразумевает собой не только косметический ремонт, но и правильность заполнения необходимых документов. Данные, внесенные в техническую и другую документацию, должны совпадать с реальными фактами, не содержать помарок, исправлений. Оказать помощь в проверке правильности оформления техпаспорта на жилое помещение могут сотрудники БТИ. Полный пакет документов, предварительно собранный продавцом по перечню, ускорит проведение сделки с недвижимостью.
Изучив ценовую политику рынка недвижимости, определитесь с реальной стоимостью недвижимости. Поиск покупателя можете вести самостоятельно, дав соответствующее объявление в интернет-рубрики или газеты или обратившись к риэлторам за помощью.
Составьте договор (предварительный) купли-продажи жилья. Это дает гарантии обеим сторонам процесса, что продавец не продаст одно помещение еще раз другим желающим, а покупатель не передумает совершить сделку. Покупатель должен внести залоговую сумму, и ее нужно зафиксировать документально. Составленное соглашение об авансе или задатке (разные юридические понятия с неодинаковыми последствиями) подписывается двумя сторонами сделки.
Примите полную оплату за сделку с недвижимостью от нового владельца после подписания акта приема-передачи жилой квартиры. Расчет может быть проведен наличными деньгами или по безналу. После этого право владения переходит к новому владельцу. На момент подписания такого акта все предыдущие жильцы должны быть выписаны с жилплощади.

Чем тщательнее и ответственнее подход продавца жилплощади к вопросу сбора и подачи документации, тем прозрачнее и чище считается сделка. От этого может зависеть не только время, потраченное на поиски покупателя, но и оцененная стоимость жилья. В связи с периодически меняющимися требованиями регистрирующих органов в отношении сделок по купле-продаже помещений для жилья, лучше уточнить заранее все нюансы, чтобы уберечь себя и потенциального покупателя от неприятных сюрпризов.

Документы для продажи квартиры

Собираясь продавать недвижимость, нужно четко понимать, к какой категории жилплощади она относится. От этого будет зависеть перечень собираемой документации, которую нужно подавать для оформления сделки. Часто возникает вопрос, какие обязательные документы нужны, чтобы продать квартиру? Информация ниже поможет вам, не потеряв лишнего времени, собрать полный необходимый набор документации. Выберите свой вариант документов, исходя из статуса своей недвижимости и способа ее оплаты.

Приватизированной за наличный расчет

Основными документами, которые необходимы для проведения сделки с приватизированной недвижимостью, являются:

документ, заверенный нотариусом, который подтверждает права на распоряжение жильем;
паспорт (технический или кадастровый), выданный БТИ;
документы на всех прописанных по этому адресу людей: для взрослых – паспорт, для несовершеннолетних детей, если таковые есть – свидетельства о рождении;
справка-разрешение органов попечительства и опеки(при наличии несовершеннолетних детей);
взаимное согласие каждого супруга, при наличии свидетельства о заключении брака;
справка о составе вашей семьи, взятая в ЖЭКе, копия записи домовой книги непосредственно перед самой сделкой (она имеет короткий срок действия);
справки, взятые в соответствующих организациях, о том, что по этому адресу не имеется коммунальных долгов.

В ипотеке

Продажа недвижимости в ипотеке – более сложная процедура. Если назрело такое решение – нужно известить банк или другую финансовую организацию, в которой оформлена ипотека. Досрочное погашение кредита может быть осуществлено только с разрешения банка, на что финансовые учреждения идут очень неохотно, потому что теряют проценты прибыли. Справка, выданная финансовым учреждением, о том, что квартира с обременения снята, предоставляет возможность зафиксировать момент окончания ипотеки, о чем ставится штамп на свидетельстве о регистрации собственности.

Следующим этапом должен стать поиск покупателя, который согласится купить недвижимость с обременением и внести за нее задаток, равный сумме долга по ипотеке. Передача денег должна быть подтверждена нотариусом, чтобы обезопасить действия покупателя. В договоре передачи задатка обязательно укажите:

порядок расчета и общая сумма сделки;
максимальный срок, через который квартира должна быть оформлена на нового владельца;
сроки, в которые финансовое учреждение должно снять обременение с недвижимости.

Через ипотеку

Продавая недвижимость через ипотеку учитывайте некоторые нюансы, что перед окончательным подписанием договора вас должны оповестить, что ваша квартира приобретается за счет взятых в кредит у банка средств. Регистрационная палата ввела очень важное дополнение, которое гласит, что передаваться денежные средства должны во временной отрезок 10 дней. Если за этот срок продавец квартиры денег не получит – он имеет полное право разорвать договор.

Комнаты в коммунальной квартире

Особенностью продажи данного жилого помещения является правильно оформленный пакет документов. Кроме основного перечня, в него должны входить извещения всем основным собственникам остальных комнат, находящихся в коммунальной квартире. Лучше, если все извещения будут подтверждены нотариусом и вручены под росписку. Если в продаваемой комнате прописаны еще другие люди, от них потребуется согласие на продажу комнаты, заверенное нотариусом. После чего выписываются все жильцы комнаты, о чем берется справка по бывшему месту их проживания.

По наследству

Продавая полученное по наследству от родственников жилье, нужно быть абсолютно уверенным, что после совершения сделки не появится еще кто-нибудь, претендующий на это жилье. По законодательству, если данной квартирой владеют меньше 36 месяцев, то во время ее продажи взимается налог 13% с одноразовым предоставлением от государства налогового вычета один миллион рублей. Если прошло времени больше указанного срока – налог не платят.

По доверенности

Прибегать к услугам доверенного лица нужно только в крайнем случае, если самостоятельно продать жилье невозможно из-за ограниченных физических возможностей. Существует несколько видов доверенностей, связанных с оформлением сделки. Составленная в присутствии нотариуса, она обезопасит ваши риски. Доверенность должна содержать полную информацию о тех действиях, которые может совершать доверенное лицо, а также о сумме, которую предполагается получить за проданную квартиру.

Определитесь, какая доверенность вам необходима: генеральная, только на сдачу документов либо на продажу жилого помещения. Чтобы убедиться, что все условия выполнены, проведите проверку, найдите объявления о продаже вашей квартиры, позвоните и выясните условия продажи. При возникновении даже небольших подозрений в мошенничестве, лучше отозвать доверенность. Сделать это вы можете на любом этапе продажи жилья до ее завершения.

Под материнский капитал

Получая от государства финансовую поддержку при рождении (усыновлении) второго ребенка, материнский капитал, многие семьи используют эту сумму на приобретение жилья, воспользовавшись сертификатом. Со временем может возникнуть необходимость увеличить жилую площадь или поменять место жительства по другим причинам. Обратившись в попечительский совет, родители должны взять бумагу о том, что дети не будут лишены своей доли и прав на нее, а будущие жилищные условия соответствуют санитарным нормам и будут не хуже, чем те, в которых проживают дети на данный момент.

Члены семьи всех возрастов в обязательном порядке имеют доли собственности в продаваемой квартире. Заявление родителей, написанное собственноручно, должно содержать подтверждение, что они обязуются создать для детей комфортные условия проживания. Предоставить свидетельства о рождении для несовершеннолетних и паспорта всех участвующих в сделке взрослых.

Кооперативной

Продажей кооперативной квартиры вы сможете заняться, если это не новостройка, и пай выплачен полностью, а она перешла к вам, как собственность, о чем может свидетельствовать справка, выданная бухгалтером кооператива. Имея такой документ, пройдите регистрацию на владение собственным жильем в Росреестре. После рассмотрения вашего запроса, вам выдадут справку, что вы собственник. Только после этого вы сможете начать заниматься вопросом продажи жилья.

С несовершеннолетним

На защите прав несовершеннолетних детей стоит большое количество законодательных актов, в которых говорится, что независимо от возраста, они являются полноценными совладельцами жилого помещения. Органы опеки строго контролируют процесс продажи квартиры, где зарегистрированы дети. Получения справки-разрешения от опекунского совета можно ожидать, только если будущие жилищные условия будут не хуже, чем существующие. Без данного документа ни одна сделка с недвижимостью не считается действительной.

Пакет документов

В юриспруденции понятие долевого права собственности квартиры означает не квадратные метры и комнаты, а процентное отношение частей жилья к его общей площади. Равное долевое владение семьи из четырех человек будет подразумевать, что каждый имеет часть. При желании одного или нескольких членов семьи продать свою часть квартиры нужно иметь следующий список документов в оригинале и копии, заверенные нотариусом:

юридический документ, составленный в долях между собственниками;
подтверждение права собственности на выделенную долю;
лицевые счета на коммунальные услуги;
выписка домовой книги или справка из ЖЭКа;
кадастровый план или технический паспорт, выданный в БТИ;
нотариально заверенное подтверждение, о том, что продавец состоит или не состоит в официально зарегистрированном браке (при наличии супруга должно быть его письменное разрешение;
письменный отказ других долевых собственников, заверенный нотариусом, от преимущества в покупке продаваемой доли;
подтверждение об уплате госпошлины;
договор купли-продажи доли недвижимости.

Заключение договора

На последней стадии сделки резонно могут возникнуть вопросы: как оформить договор куплипродажи, соблюдая все законодательные акты, какие документы обязательно нужны, чтобы продать квартиру? Нотариус или другой представитель, хорошо владеющий юридической информацией, поможет вам правильно составить договор, который обязательно должен содержать:

официальные данные покупателя и продавца квартиры;
точный адрес продаваемой квартиры, включая этаж, площадь;
цену сделки за квартиру;
оговоренные сроки, в которые бывший владелец должен покинуть жилое помещение (лучше, если это произойдет еще до того момента, когда будет подписан договор), и санкции на случай, если он этого не выполнит вовремя;
дата составления документа;
подписи участников сделки, заверенные нотариусом.

Регистрация в Росреестре

Регистрация в Росреестре может производиться двумя способами – лично и путем отправки документов по почте. Обе стороны договора (покупатель и продавец), явившись в территориальный орган, к которому относится продаваемая квартира, должны собственноручно написать заявления о праве передачи собственности. Бланки заполняются и подаются на основании данных паспорта, в присутствии представителя регистрационной службы. Если кто-то из участников купли-продажи отсутствует, его может заменить доверенное лицо, права которого подтверждены нотариально.

Если обе стороны решают воспользоваться почтовыми услугами, в конверт вкладываются не только заявления установленного образца, но и копии паспортов, заверенные нотариусом, копии документов по сделке и подтверждение оригиналов подписей на заявлениях. Письмо отправляется с уведомлением о личном вручении, с прилагаемой описью вложения и объявляется ценным. После продажи жилья заполняется и подается налоговая декларация НДФЛ.

Видео про порядок купли продажи-квартиры

Подводя итог о возможности продажи квартиры разных форм собственности, становится понятно, что к решению вопроса следует подходить очень ответственно в любой ситуации. Перед началом поиска покупателей узнайте, что нужно для продажи квартиры, полный список необходимых документов. Чтобы сэкономить на оплате услуг риэлтора, которые не всегда могут оказать высококвалифицированную помощь, вы можете собрать весь комплект документации для сделки по продаже квартиры от и до самостоятельно.

Посмотрите наглядный пример такого подхода в одном из предложенных ниже роликов. Полный контроль всех этапов проведения сделки позволит быть уверенным, что на завершающем этапе не встретятся «подводные камни», а документы вы сможете проверить самостоятельно. Проведенная оценка стоимости жилья, соответствие плана квартиры в техпаспорте и действительное расположение стен, вовремя выписанные с продаваемой площади жильцы – все это ускорит процесс процедуры финального подписания договора «купля-продажа» и передачу денежных средств, даже в случае продажи ипотеки.

Продажа без риэлтора

Сделка от и до

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

Обсудить

Какие документы нужны для продажи квартиры

Подготовить документы для продажи квартиры представляет собой непростую задачу даже для опытных риелторов или юристов. Для большинства рядовых граждан этот вопрос порой представляет неразрешимую проблему, ведь от наличия необходимых документов зависит не только подготовка текста договора, но и судьба самой сделки.

Обязательный перечень документов для совершения сделки купли-продажи

Совершение сделки по приобретению объектов жилой недвижимости заключается не только в составлении текста договора и его государственной регистрации в органах Росреестра, но и в проверке юридической чистоты квартиры, благонадежности и порядочности сторон. Помимо этого, от представленных документов напрямую зависит возможность наступления неблагоприятных последствий для каждой из сторон - потеря денежных средств или имущества.

Исходя из указанных целей, комплект документов можно условно разделить на две категории:

обязательный перечень, который потребуется для официальной регистрации сделки в органах Росреестра;
дополнительный список, который позволит сторонам избежать возможных рисков.

Состав обязательных документов напрямую следует из анализа Гражданского кодекса РФ и Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В данных нормативных актах перечислены документы, без которых юридический факт перехода права собственности не будет зарегистрирован.

В состав обязательного перечня документов входят:

паспорта, свидетельства о рождении, а также иные документы, удостоверяющие личности участников сделки;
правоустанавливающие документы на объект жилой недвижимости: свидетельство о праве, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи или иные виды документов;
кадастровый паспорт на квартиру;
договор купли-продажи и акт передачи имущества.

При наличии данных документов сделка может быть зарегистрирована в установленном порядке, а право собственности перейдет к приобретателям квартиры.

Документы, удостоверяющие личности сторон

Документы, удостоверяющие личность, позволяют идентифицировать каждого гражданина, принимающего участие в сделке. Помимо стандартных бланков паспорта или свидетельства о рождении, к таким документам могут относиться временные удостоверения личности, выдаваемые на период замены паспорта.

Для малолетних граждан в возрасте до 14 лет предоставляется свидетельство о рождении, а если ребенок достиг указанного возраста - общегражданский паспорт.

Обратите внимание! При подписании договора и иных формальных документов дети до 14 лет не имеют права подписи, это будет делать один из родителей. Для детей в возрасте от 14 до 18 лет подпись ставит сам ребенок с согласия законного представителя.

Документы, подтверждающие право собственности продавца

К правоустанавливающим документам на квартиру относятся:

свидетельство о праве собственности;
договор купли-продажи, если квартира была приобретена на рынке вторичной недвижимости или у застройщика;
договор о передаче квартиры в собственности, если право собственности возникло в результате приватизации;
договор дарения;
свидетельство о праве на наследство.

До июля 2016 года свидетельство о праве было основным документом, подтверждающим законность владения объектом недвижимости. С указанного момента при возникновении или переходе права собственности органами Росреестра стала выдаваться выписка из ЕГРН , которая является полным аналогом свидетельства. Граждане, у которых имеется свидетельство, не обязаны менять его на выписку из ЕГРН, такая процедура будет осуществляться по факту совершения сделок с жильем.

Если продаваемая квартира находится в долевой или совместной собственности, правоустанавливающие документы должны быть представлены на каждого владельца доли.

Договоры, подтверждающие законность права владения жильем, должны содержать отметку о прохождении государственной регистрации. Исключение из этого правила сделано только для объектов, которые были приобретены до момента введения система государственной регистрации прав.

Кадастровый паспорт

По итогам постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, сведения о нем вносятся в ЕГРН, а квартире присваивается уникальный кадастровый номер. В подтверждение факта проведения такого учета собственникам выдается на руки кадастровый паспорт, который будет содержать сведения о кадастровом номере объекта, а также об основных параметрах и характеристиках жилья.

Кадастровый номер должен обязательно включаться в условия договора купли-продажи, так как он действует на протяжении фактического существования объекта. Дополнения в кадастровый паспорт вносятся только по факту изменения характеристик жилья, либо при переходе права собственности на новые лица.

Договор купли-продажи и акт передачи имущества

Регистрация сделки будет осуществляться на основании письменного договора, подписанного всеми участниками сделки. В содержание данного документа должны быть включены следующие сведения:

предмет сделки - подробное описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер, количество комнат и т.д.);
цена сделки - стоимость, которую стороны определили самостоятельно;
порядок оплаты - полная или частичная оплата, с использованием кредитных средств и т.д.;
наличие действующих обременений - установленный залог, иные ограничения;
состав лиц, сохраняющих право на пользование жильем после совершения сделки;
момент перехода права собственности;
иные условия, определенные сторонами.

Обратите внимание! Если продается доля в квартире, договор подлежит нотариальному удостоверению. Без прохождения данной процедуры сделка не будет зарегистрирована в органах Росреестра.

В акте фиксируется текущее состояние жилого помещения, а также определяется момент фактической передачи квартиры новым собственникам. От условий акта может зависеть возможное возникновение претензий в отношении качеств и свойств жилого помещения.

Дополнительные документы

Без наличия дополнительных документов совершение сделки может осуществляться на общих основаниях, однако их анализ позволяет сторонам защитить свои экономические и имущественные интересы.

В состав таких документов входят:

согласие супруга на отчуждение объекта недвижимости - требуется только в случае распоряжения квартирой одним из супругов, если квартира была ранее приобретена на общие средства;
поквартирная карточка или выписка из домовой книги - позволяет установить количество граждан, зарегистрированных в данной квартире;
утвержденное разрешение на перепланировку - если в квартире были произведены изменения, не отраженные в кадастровом паспорте;
справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам на момент совершения сделки.

На стадии подготовки договора покупателю предстоит провести проверку юридической чистоты сделки . В состав данной проверки входит установление прямых и скрытых обременений жилого помещения.

К прямым обременениям относятся зарегистрированный залог, либо действующее право пользования квартирой. Наличие официального залога позволит совершить сделку только с согласия залогодержателя, которого можно установить из выписки ЕГРН.

К скрытым обременениям относятся лица, не проживающие в жилом помещении, но имеющие потенциальное право требовать оформления на них права собственности. На практике, такие случаи возникают в процессе приватизации жилья, когда из состава участников программы необоснованно исключаться отсутствующие граждане, не потерявшие право пользования квартирой. Если указанные лица оспорят договор приватизации, аналогичные действия могут быть предприняты в отношении сделки купли-продажи.

Также в качестве дополнительных документов могут выступать:

договор об использовании ипотечных средств для приобретения жилья;
сертификат на материнский капитал, с помощью которого полностью или частично будет уплачиваться стоимость квартиры.

Наличие данных документов потребует отражения их содержания в тексте договора и напрямую повлияет на условие о порядке оплаты по сделке.

Если у вас возникли вопросы или вам требуется помощь в подготовке документов для продажи квартиры, то наш дежурный к вашим услугам.

- продолжение:

Аванс мы (Покупатель ) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг ).

Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры , и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже ). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас ).

Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов - можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении .

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Существует минимальный (обязательный, базовый ) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой ), и дополнительные документы , состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом ). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию ). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

— Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее - по ссылке.
Те же сведения содержатся и в , но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте - .
— Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее - по ссылке.
(данные о «прописанных» в квартире жильцах ), либо заменяющий ее
— Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее - по ссылкам.
Паспорт собственника квартиры, либо (в случае, если его интересы представляет другое лицо ).

Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке . Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для .

В таком случае собираются дополнительные документы . На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые - понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

— он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете , или в случае, если , подробнее - по ссылкам.
, или Брачный договор, или Соглашение о разделе , или Решение суда о разделе общего имущества супругов
— один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее - смотри по ссылкам.
— если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети , недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее - по ссылке.
Согласие залогодержателя на сделку
— если квартира находится под залогом в банке.
Согласие
— это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее - по ссылке.
Извещение о сделке других участников и их письменный отказ от
— это если мы покупаем долю в квартире , подробнее - по ссылкам.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный .

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

— для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее , подробнее об этом - по ссылке.
— это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца.
Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
— это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД).
Разрешение на (если таковая производилась в квартире ), или (чтобы убедиться, что перепланировки не было );

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без "поэтажки" .

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать - на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ .

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: "что делать дальше?"

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Продажа квартиры – ответственный шаг, поэтому подготовиться к нему лучше заранее. Обычная сделка не требует большого количества документов, однако важно корректно их оформить, а также учесть особенности случаев продажи ипотечного жилья, продажи квартиры, находящейся в совместной собственности и другие особенности.

В общем случае, когда продавец является собственником квартиры, а покупатель приобретает ее не в кредит, а за наличные, т.е. совершается обычная продажа, полный пакет документов будет небольшой:

Паспорт собственника жилья.
Свидетельство о собственности на жилое помещение.
Стандартная форма договора купли-продажи.
Передаточный акт вместе с квитанциями о погашении всех счетов.
Наряду с квитанциями понадобится выписка из лицевого счета. В ней отражается факт отсутствия задолженности за коммунальные услуги.
Технический паспорт помещения.
Выписка из ЕГРН – она подтверждает, что квартирой действительно владеет продавец на законных основаниях, а также факт того, что на жилую площадь претендуют другие граждане либо то, что она находится в залоге под кредитные обязательства.

Паспорт и свидетельство о собственности

Это базовые документы необходимые для продаже квартиры, которые предоставляются в такой сделке. Предоставляются оригиналы и копии паспорта (главная страница и страница с действующей регистрацией), а также свидетельство о регистрации права собственности на продаваемую квартиру (оригинал и копия). Все копии заверяются нотариально.

Свидетельство может выглядеть по-разному, поскольку за последнее время официальные бланки многократно менялись.

Если собственников в квартире несколько, соответственно, они должны присутствовать на сделке все лично или в лице своих представителей – доверенных лиц. В этом случае потребуются паспорта всех граждан и все свидетельства о собственности, в которых указывается общий объект (квартира) и конкретный размер доли. Такая необходимость часто возникает, когда совершается продажа комнаты в квартире.

Договор купли-продажи квартиры: образец 2018 года

Наиболее часто для совершения сделки продажи применяются стандартные бланки договоров, которые можно легко скачать и распечатать.

При заключении договора во время передачи денежных средств важно не забыть о расписке, которую покупатель давал продавцу вместе с залогом. Залог является гарантией того, что покупатель действительно купит квартиру. Когда сделка состоялась, то передается вся остальная сумма и расписка.

Важно убедиться, по факту (на основании документальных доказательств) на момент совершения сделки в квартире действительно никто не проживает, и что никто из третьих лиц не претендует на эту площадь. Этот пункт обязательно должен присутствовать в любом договоре о продаже жилья (выделен желтым).

Если требуется грамотно составить документ для продажи квартиры и указать особые условия, прописав их юридически грамотно, лучше обратиться к нотариусу. При этом необходимо оплатить пошлину, размер которой напрямую зависит от суммы сделки (указано в таблице).

Договор купли-продажи любого объекта недвижимости приобретает юридическую силу не с момента подписания и не с момента регистрации у нотариуса, а только с того дня, когда он будет зарегистрирован в соответствующих государственных органах.

О том, как корректно составить документы, какие нюансы учесть в первую очередь, можно узнать из видео:

Акт приема-передачи объекта: образец 2018 года.

Наряду с договором обычно сразу составляется и подписывается передаточный акт. Он выполняет 3 важные функции:

Отражает факт передачи квартиры от одного собственника к другому.
Отражает факт отсутствия претензий к техническому состоянию помещения.
Отражает конкретные претензии к состоянию квартиры, если таковые имеются.

По сути, документ нужен для того, чтобы подтвердить, что помещение передано, и зафиксировать, в каком состоянии оно досталось новому владельцу.

Чаще всего в Акте отражаются и такие важные моменты:

факт передачи ключей;
факт передачи документов, подтверждающих, что прежний собственник не имеет никаких задолженностей по коммунальным и иным платежам, например, за интернет и кабельное телевидение (выделено желтым);
факт передачи денежных средств за квартиру в полном объеме и соответственно, отсутствие у сторон любых материальных претензий друг к другу.

Из этого перечня признаваемых фактов видно, что на самом деле Акт приема-передачи жилья – это очень важный документ во время совершения сделки по продаже квартиры. Прежде чем его подписывать, нужно обратить внимание на то, что все описанные действия выполнены.

Часто к акту относятся как к формальности, но этот документ играет важную роль. Перед приобретением жилья покупатель имеет полное право осмотреть весь объект, отметить любые дефекты стен, потолка, пола, коммуникаций и в случае покупки зафиксировать их именно в этом документе.

Подтверждает факт отсутствия задолженности продавца по всем коммунальным платежам.

Чтобы получить выписку, нужно предоставить паспорт и оригинал свидетельства о собственности на жилье. Получить документ можно несколькими способами:

личным обращением в управляющую компанию, которая обслуживает дом (так будет быстрее);
личным обращением в Администрацию по месту нахождения квартиры либо в Многофункциональный центр (в последнем случае срок может увеличить на 1-2 рабочих дня);
с помощью онлайн-заказа на портале государственных услуг.

Документ предоставляется бесплатно. Сроки оформления – 2-3 рабочих дня, но при подаче заявки в онлайн-режиме может занять до 5 рабочих дней .

Наличие задолженности по квартире – серьезное препятствие для ее продажи. Все коммунальные долги отражаются в документе выписке из лицевого счета, которая предоставляется во время регистрации сделки продажи квартиры. Поэтому оплатить их перед этим обязательно.

Этот документ не требуется непосредственно во врем регистрации сделки государственными органами. Тем не менее, при совершении продажи жилья покупатель имеет право потребовать его у продавца. Если такой бумаги нет, можно заказать ее теми же способами, что и выписку из лицевого счета, но личное обращение нужно сделать БТИ.

В документе содержится 2 раздела:

Точное описание жилого помещения (адрес, площадь, особенности систем водоснабжения, отопления, материал стен и т.п.).
Подробный чертеж квартиры с точным указанием всех размеров, внутренних стен, дверей, нежилых частей.

Документ предоставляется платно, обычно от 1 до 2 тысяч рублей с учетом госпошлины. Срок изготовления – до 15 рабочих дней. Если требуется быстрее, можно сделать его в фирме, которая занимается оказанием соответствующих услуг. Тогда технический паспорт можно получить буквально в тот же день или на следующий.

Выписка из ЕГРН

Документ нужен для того, чтобы покупатель квартиры был уверен, что квартира действительно зарегистрирована на собственника, и что никаких обременений на нее нет.

Выписку можно получить:

через личное обращение в территориальное отделение Росреестра или Многофункциональный центр;
через личный кабинет на странице Росреестра.

Сроки предоставления услуги 3 рабочих дня, стоимость – 300 рублей . Если документ заказывается онлайн или через Многофункциональный центр, возможно увеличение срока еще на 2 рабочих дня.

Особенности получения документов, которых может не оказаться у продавца при продаже жилья, представлены в таблице.

Рассмотренные документы предоставляются во всех случаях продажи жилья. Их достаточно, если собственником является одно совершеннолетнее лицо, а продавец приобретает квартиру за наличные средства, т.е. совершается типичная сделка..

Возможны и иные варианты:

квартира была приобретена во время брака;
собственник – несовершеннолетнее лицо (либо он является сособственником наряду с совершеннолетним владельцем);
квартира, которая продается, находится в качестве залога в связи с тем, что ее брали в ипотеку;
с другой стороны, покупатель и сам может приобретать жилье не за наличный расчет, а в ипотеку.

Ниже детально рассматривается каждая ситуация.

Квартира была приобретена во время брака

Если жилье оформлено на 1 из супругов, и квартира была приобретена до брака, то собственник вправе распоряжаться жильем самостоятельно по своей воле.

В случае, когда квартира была куплена во время совместной жизни все дальнейшие операции, в том числе продажа, требуют соответствующего письменного согласия супруга. Оно составляется у нотариуса и в обязательном порядке заверяется.

Присутствие супруга во время самой сделке по продаже помещения не требуется. При этом получение согласия нужно в любом случае – даже если квартира оформлена только на мужа или только на жену.

Владелец – несовершеннолетний

Если квартира записана на ребенка, не достигшего 18 лет, а также в тех случаях, когда на него оформлена любая доля в этой квартире, требуется согласие, которое дается со стороны органов опеки. Документ составляется в письменной форме и подписывается соответствующим представителем органа.

Лучше заказать согласие заранее, поскольку на его изготовление уйдет не менее 2-3 рабочих дней. В ряде случаев сроки могут сильно увеличиться. Это наблюдается особенно часто, когда покупка нового жилья предполагается в деревне или новый дом будет меньше по площади, чем старая квартира. Тогда родители должны доказать, что новые условия не ухудшат жизнь ребенка:

например, переезд в деревню пойдет на пользу здоровью ребенка;
в деревне новый дом будет больше по площади, соответственно, бытовые условия жизни ребенка улучшатся.

Для этого органы опеки могут запросить дополнительные документы – например, справки от врача о том, что несовершеннолетний страдает заболеваниями, при которых жизнь в сельской местности будет предпочтительнее, чем в городской.

Присутствие ребенка на сделке обязательно, если ему исполнилось 14 лет. До этого возраста он может не участвовать в самой продаже.

Продаваемая квартира находится в ипотеке

Это довольно распространенная ситуация, которая часто встречается в юридической практике продажи квартир. Продажа жилья, которое находится в обременении (в данном случае под залогом) возможна. При этом существует 3 варианта такого случая:

Квартира продается за наличные деньги.
Квартира продается покупателю, который намерен приобрести ее в ипотеку.
Квартира продается при содействии со стороны банка, где была взята ипотека.

Обычная продажа квартиры, находящейся в ипотеке

Такая ситуация вполне возможна. Ее можно рассмотреть на примере: у владельца жилья имеется непогашенная часть долга по ипотечному кредиту 1 млн рублей, в то время как стоимость квартиры 3 млн рублей. В этом случае:

Гражданин, который приобретает квартиру, отдает бывшему владельцу 1 млн рублей как залог.
Продавец обязуется передать этот залог в банк для полного погашения текущей задолженности.
Затем обременение официально снимается, и покупатель передает продавцу оставшиеся 2 млн.

В общем виде, когда продается квартира, которая была взята в ипотечный кредит, последовательность действий такая

Собственник жилья направляет письменное и устное уведомление в банк о том, что он намерен поставить обремененное жилье на продажу.

Продажа ипотечной квартиры без уведомления невозможна не только с точки зрения закона, но и распространенной юридической практики. Такие случаи легко расследуются, в результате чего владелец может понести ответственность, вплоть до уголовной.

Намерение продать квартиру обычно нужно хорошо обосновать. Такая ситуация может быть связана с переездом, с тяжелыми жизненными обстоятельствами, которые лучше всего подтвердить буквально. Дело в том, что большинство банков стараются извлечь максимальный процент из кредита, поэтом с большим нежеланием идут на досрочное погашение.
Далее необходимо выставить помещение на продажу и приступить к поиску потенциальных покупателей.
Когда покупатель будет найден, то ему передается задаток, который в данном случае составляет ровно ту сумму, которую собственник должен банку.
Происходит регистрация сделки, задолженность официально снимается.
Продавец получает всю остальную разницу от покупателя, заключается сделка и регистрация нового собственника.

При передаче задатка в таких сложных случаях лучше всегда составить договор задатка. Если нет соответствующего опыта, необходимо обратиться за юридической помощью. В договоре важно четко прописать все действия с денежными средствами: кто, какую сумму, в какие сроки и на каких условиях передает деньги.

Ипотечная квартира приобретается в ипотеку

Это значит, что и покупатель не располагает наличными, и хотел бы приобрести жилье с помощью кредита. В этом случае последовательность действий следующая:

Узнать у покупателя, сколько средств он планирует привлекать в банке, и какая сумма есть на руках наличными. Если наличные деньги в достаточном количестве, чтобы полностью погасить остаток ипотеки продавца, соответственно, это случай типичной покупки, и действовать можно как в только что рассмотренном примере.
Если же наличных денег не хватает для полного погашения ипотеки собственника, то действовать нужно иначе.
Уведомление банка о продаже помещения (как и в рассмотренном ранее примере).
Когда покупатель отыщется, то он передает ему на основе договора задатка деньги, которые в сумме точно равны оставшейся задолженности (часть наличными и часть перечислением от банка, где занимает покупатель).
В банк передается вся сумма для погашения ипотеки, после чего бывший владелец получает официальные подтверждения, что жилье больше не находится под обременением.
Далее покупатель передает всю оставшуюся сумму, заключается сделка и регистрация нового собственника.

Содействие банка в продаже

И еще один вариант, когда банк также заинтересован продать ипотечную квартиру. В этом случае представители кредитной организации сами занимаются поиском потенциальных покупателей проблемного актива. Последовательность действий следующая:

Уведомление в банк о намерении продать жилье.
Банк начинает искать покупателя и подготавливать все необходимые документы.
С покупателем подписывается предварительное соглашение, форму которого предоставляет банк.
Далее распределение средств происходит в точно таком же режиме: задаток в качестве суммы для окончательного погашения и закрытия ипотеки, остальные деньги – наличными бывшему собственнику.

Если квартира покупается в ипотеку

В том случае, когда квартира находится в обычной собственности (не обременена), а покупатель намерен купить ее с помощью кредита в банке, предоставляются дополнительные документы:

Предварительный договор, который стороны подписывают как гарантию того, что они действительно совершат сделку на указанных условиях.
Расписка, в которой указано, что покупатель действительно передал продавцу заранее оговоренную сумму. Теперь собственник обязуется не искать новых покупателей, а продавец обязуется приобрести именно эту квартиру. В противном случае задаток не возвращается.

Все остальные документы предоставляются в таком же наборе.

Оформление сделки

После сбора всех необходимых документов и передачи денег, подписания договора, передачи ключей, квитанций об оплате можно зарегистрировать сделку, чтобы она вступила в законную силу.

Оформление происходит в соответствующем территориальном органе Росреестра. Присутствовать должны все лица непосредственно:

собственник (собственники) жилья – продавец;
если собственник несовершеннолетний и ему больше 14 лет, он присутствует вместе со своим законным представителем (родитель или опекун);
покупатель.

Действия по покупке и продаже квартиры можно осуществить через своего представителя. Для этого составляется и нотариально заверяется соответствующая доверенность.

Схематично все ключевые этапы, из которых состоит сделка по продаже квартиры, показаны на рисунке.

Для быстрой и успешной продажи квартиры на руках необходимо иметь определенный пакет документов. За консультацией можно обратиться к профессионалу за определенную плату или воспользоваться изложенным здесь материалом.

Документы, удостоверяющие личность

Свидетельство о рождении. Если обладатель жилья является лицом, не достигшим восемнадцати лет, то также паспорт опекуна.
Если квартира продается не собственником, а уполномоченным лицом, то необходима доверенность на право продажи. При этом необходима копия паспорта владельца квартиры.
Также в качестве документов подтверждения личности могут понадобиться удостоверение офицера.
Согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусом. В случае если квартира была приобретена в браке, она считается совместно нажитым имуществом.

Документы, подтверждающие право собственности

Данные документы у обладателя недвижимости должны быть на руках. Получить их можно в Росреестре. Право собственности регистрируется в БТИ.

Договор купли-продажи.
Договор приватизации.
Договор дарения.
Свидетельство, подтверждающие право наследства.
Договор об участии в долевом строительстве.
Решение суда о передачи жилья в собственность.

Технические документы

Речь пойдет преимущественно о техническом (кадастровом) паспорте. Он выдается не позднее пяти лет до заключения договора купли-продажи.

Если данный документ устарел или в квартире была сделана перепланировка, кадастровый паспорт нужно перевыпустить и заказать технический план на жилье, обратившись в БТИ. Непосредственно кадастровый план на только что купленную недвижимость получают в Кадастровой палате. Технический паспорт может также запросить банк, если квартира берется в ипотеку.

Срок изготовления от 15 дней, госпошлина составит 900 рублей, если паспорт нужен в кратчайшие сроки, то процедура займет от 7 до 10 дней, но стоить будет 1300 рублей.

Выписка из ЕГРП

Выписка доказывает, что продавец действительно является обладателем, продаваемого им жилья. А также в выписке заключены данные о залоге или аресте недвижимости. Она не является обязательной, но её может потребовать покупатель.

Приобрести её можно обратившись в Росреестр, предъявив паспорт, заполнив бланк с заявлением и оплатив госпошлину в размере 200 рублей для физических лиц, 600 рублей для юридических лиц.

Также можно обратиться в Регистрационную палату или МФЦ.

Получить выписку можно в течение трех дней. Она действительна только на момент выдачи.

Следует обратить внимание на тот факт, что начало ведения ЕГРП положено 31 января 1998 года. Это значит, что сделки, произведенные ранее данного срока, регистрировались в БТИ и данные нужно запрашивать там.

Вы можете получить выписку, не обращаясь в Росреестр лично, а пройти процедуру через их официальный сайт.

Справка об отсутствии задолженностей

Документ запрашивается в налоговой инспекции владельцами, которые получили квартиру в дар или наследство.

Выписка из домовой книги

В подобном документе указываются сведения о прописанных в квартире жильцах, о состоянии их лицевого счета и задолженностях за коммунальные услуги. Для того чтобы её получить нужно обратиться в паспортный стол, выписка изготовляется в день обращения и срок действия составляет 30 дней.

Разрешение органов опеки

Если правообладателем квартиры является несовершеннолетний ребенок, а также в случае, если собственник инвалид, находящийся на попечительстве органов опеки. При всём этом органы опеки дадут разрешение на продажу только в том случае, если продажа не приведет к ухудшению условий проживания собственника. Площадь новой квартиры не должна быть меньше продаваемой.

Свидетельство о браке

Если квартира была приобретена в браке, то необходимо свидетельство о браке, а также согласие другого супруга на осуществление сделки.

Согласие не понадобится, если собственник получил жилье в дар или по наследству, либо при наличии составленного брачного договора.

Видео о том, какие документы нужны для продажи квартиры

Как видно из немаленького перечня подготавливать такие документы стоит заранее. Подготовленные вовремя документы помогут избежать нервной обстановки и долгих очередей в инстанциях, а также обеспечат уверенностью покупателя в том, что сделка осуществляется законно.

Главная > Обзоры