Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как выбрать? Инвестиции в коммерческую недвижимость: выгодно ли это? Выгодное вложение в коммерческую недвижимость

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим? », то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость ».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости.

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде.

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости.

Без ремонта.

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

Новостройки.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений, так и сдавать их в аренду.

Строящийся многоквартирный дом.

Недострой.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

5 хаков при инвестировании в недвижимость.

Разделяй и властвуй.

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

Квартира-студия.

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

Пристройки и расширения.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

Субаренда.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

Строительство с нуля.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

Кредит.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых. Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости. Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

Займ.

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

Инвесторы.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

Соинвестирование.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru . Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

Инвестиции в коммерческую недвижимость.

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

Инвестиции в жилую недвижимость.

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

Сдавать квартиру посуточно.
Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Инвестиции в зарубежную недвижимость.

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

ПИФы недвижимости.

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Риски инвестиций в недвижимость.

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

Что такое коммерческая недвижимость
Виды коммерческих площадок
Отели, апартаменты, кафе, рестораны
Способы заработка на коммерческой недвижимости

Сложности при инвестировании в объекты

По оценкам экспертов, на сегодняшний день в крупных городах с высоким спросом на коммерческую недвижимость стоимость объектов в 60-70% случаев завышена. Дело в том, что расставаться с выгодными объектами никто не спешит и поэтому не стоит удивляться даже фантастическим ценам на коммерческие объекты, ведь иногда владельцы специально ставят запредельную стоимость, потому что вообще не хотят продавать объект. Обычно завышенные ценники оказываются в тех случаях, когда спрос на площадку превышает предложение на рынке. Это означает, что в данном районе на квадратные метры, к примеру, офисной недвижимости, спрос такой высокий, что за недвижимостью выстраивается очередь. Это говорит лишь о том, что коммерческие объекты – один из самых прибыльных активов на рынке.

Несомненно, существует множество видов недвижимости и вложение в жилье является сегодня более популярным, потому что такое инвестирование более простое и понятное. Инвестиции в коммерческие объекты требуют знания рынка, тенденций, спроса, однако при всем этом способны приносить гораздо больше денег, чем квартиры. Инвестировать сегодня можно в коммерческую недвижимость различных категорий – это складские, офисные, торговые и многие другие площадки. При этом инвестировать в соответствующие объекты можно по-разному – выкупить готовую площадку, построить новую или вложить в готовый бизнес.

Доброго времени суток всем читателям блога об инвестициях!

Если Вы совсем боитесь рисковать, а недвижимость приобрести надумали, то лучше подобрать вариант в новом, сданном объекте, в удобном районе. Преимуществ в этом несколько:

1. Объект, скорее всего, будет «чистым» и не иметь ранней истории с прежними хозяевами (например, судебные тяжбы, всплывшие родственники и т.п.);

2. Затраты при эксплуатации будут минимизированы, например, в старом офисном здании постоянно приходят счета на ремонт, обслуживание, замену чего-нибудь или всегда что-нибудь переделывают под новые стандарты, то охранную сигнализацию, то эл.сеть и т.п.

Вообщем, вложился раз и имеешь минимум заморочек.

Случается так, что за привлекательной ценой таиться обман, я и сам чуть не нарвался на такой момент, спасло то, что вечером находясь у компьютера, просто ввел в поисковик адрес здания и оказалось, что оно мало того, что не сдано, да еще и объекты в нем имеют разных хозяев, которые знакомятся друг с другом приходя каждый в свою квартиру, которая у них одна на троих-четверых…

При покупке офисного или торгового объекта стоит изучить конкурентную обстановку.

Лучше всего, если офисное здание будет небольшое и будет находиться в крупном районе города, так спрос на аренду возрастает в разы, а еще лучше если варианты для нового строительства по близости будут отсутствовать, а то сегодня Вы считаете что сделали выгодное вложение в коммерческую недвижимость, а завтра рядом выстроят суперсовременную «свечку» и все, вероятнее всего цена на Вашу недвижимость и аренду упадет.

Инвестиции в недвижимость схожи с любым другим видом инвестирования, всегда нужно держать руку на пульсе и успевать «переливаться» и маневрировать.

Очень важный момент, который «венчает» главный смысл инвестиций в коммерческую недвижимость, это коэффициент прибыльности объекта.

Для расчета нужно знать три момента: цена объекта, метраж и рыночная стоимость аренды. Естественно, прибыль с одного квадратного метра должна быть привлекательной и чем меньше будет стоимость квадратный метр недвижимости при этом, тем лучше.

Для наглядности, проведу примерный расчет выгодности инвестиций в коммерческую недвижимость в цифрах…

Допустим, что у Вас есть 5 млн. рублей и на них можно купить:

а) одну новую квартиру 50 м2 и сдать ее в аренду за 25 тыс. рублей;

б) две малосемейки по 18 м2 и сдать каждую за 15 тыс., в итоге получить прибыль в размере 30 тыс. рублей;

в) пять маленьких офисов по 10 м2 и сдать их по цене 10 тыс. и получить уже 50 тыс. рублей прибыли;

г) три квартиры в маленьком областном (где держать недвижимость в собственности в разы рискованнее чем в мегаполисе, так как маленькие городки и поселки зачастую зависят от градообразующих предприятий, поэтому в случае чего цены на недвижимость резко упадут) городе по 40 м2 каждая, стоимость аренды при этом будет примерно по 7 тыс. рублей и 21 в итоге.

д) отдельный торговый объект (маленький магазинчик или офис с отдельным входом) в том же областном городе метражом 40 м2 и получить с аренды 60 тыс. рублей

е) есть еще такой вариант когда один объект коммерческой недвижимости можно сдать нескольким арендаторам, например, при ведении такого бизнеса как стоматология или сфера парикмахерских услуг. В таком случае, организовать или купить тематический объект и разместить там несколько мастеров, да еще и в несколько смен, тогда при удачном раскладе прибыль от инвестиции будет больше всех остальных, дабы из пассивного инвестирования может получиться полноценное ведение бизнеса.

Думаю, что говорить больше ничего не надо и так по соотношению цифр все наглядно получилось.

В принципе, на этом можно подытожить сегодняшнюю тему об инвестициях в коммерческую недвижимость. В очередной раз понятно, что при любом вложении стоит предварительно все проанализировать, просчитать и учесть многие особенности инвестиций в тот или иной инструмент.

Всем удачных инвестиций! Если возникнут вопросы или дополнения пишите комментарии. До встречи.

**********************************************************************************************************************

В условиях, когда экономическая ситуация в стране нестабильна, обесцениваются денежные активы, вложение инвестиций в недвижимость все же остается одним из надежных и безопасных видов вложений, который не только сохраняет капитал, но и приносит постоянный доход. Стоимость на недвижимость незначительно подвержена изменениям, чем цена на акции, и приносит прибыль не только от прироста начальной себестоимости, но и от сдачи ее в аренду.

За последние десятилетия, ликвидная недвижимость стала составляющей частью рынка инвестиций. Имея свободные финансовые активы, их владелец интересуется выгодным денежным вкладом. Так уж сложилось, что на сегодняшний день самым заманчивым и более прибыльным способом вложения средств являются инвестиции именно в недвижимость. Это наиболее перспективный и рентабельный способ вклада средств вне зависимости от экономической или политической ситуации.

Сегодня россиян больше интересует вложение свободных активов в недвижимость с целью получения дохода, нежели приобретение недвижимость для жилья. В настоящее время рынок недвижимости - это один из инструментов доходного вложения капитала, с целью приумножения и увеличения его стоимости.

Однако, стоит помнить о том, что любая сделка с недвижимостью это элемент, инвестиционного процесса подразумевающий сроки вложения, размер и форму вклада. Конечно же, такие сделки сопряжены с фактором риска. Любая недвижимость городов всегда будет представлять повышенный финансовый интерес, так как в мегаполисах бизнес развивается более активно. Именно поэтому выгоднее приобретать коммерческие помещения, квартиры или дома все же в больших городах, чем становиться счастливым обладателем шикарного объекта, где-нибудь в глубинке.

Коммерческая недвижимость.

Инвестировать денежные средства в коммерческую недвижимость, с целью получения постоянного дохода предпочтительнее в объекты, предназначенные для торговли, бизнеса или развлечений в мегаполисах. Ведь благосостояние народа с каждым годом растет, стало быть, и тратят они больше средств на совершение покупок и развлечений. Поэтому опытные инвесторы, имея свободный капитал или готовые оформить кредит, предпочитают вкладывать денежные средства в различные развлекательные центры или торговые комплексы. Такая недвижимость начнет приносить существенную прибыль довольно быстро.

Жилая недвижимость.

Представляют интерес и инвестиции в недвижимость для жилья. Ведь стоимость жилья падала только в связи с дефолтом 1998 года и мировым финансовым кризисом в 2009 году, хотя это снижение длилось недолго и уже через несколько лет стоимость на жилую недвижимость возвращалась на докризисный уровень. Рост цен в последние годы составляет от 3 до 5 процентов в год. Говоря о жилом объекте недвижимости, нужно отметить, что лучше продаются и сдаются внаем одно- или двухкомнатные квартиры, а оперировать большими квартирами не очень выгодно.

Земельные участки.

До кризиса 2009 года, инвестиции в землю были доходным вложением финансовых средств. Покупая землю в инвестиционно-спекулятивных целях, нужно помнить, что большинство девелоперов избавляются в первую очередь от неликвидных участков. Инвестируя капитал в земельные участки, нужно определиться с их спросом. Земля должна пользоваться спросом на рынке и быть реализована в короткие сроки. Наименьшим стоимостным изменениям подвержены участки земли, предназначенные для индивидуального жилищного или дачного строительства.

Инвестиционная привлекательность недвижимости как объекта для вложения капитала с целью получения дохода, требует постоянного прогноза его развития на рынке.

Такой способ умножения своих средств, как инвестиции в коммерческую недвижимость, стал в последнее время популярным не только среди профессиональных финансистов, но и среди частных инвесторов. Правда, пока еще не все они способны правильно распорядиться теми возможностями, которые дает им рынок недвижимости.

Мой знакомый, с которым иногда пересекались в Питере на теме инвестирования, продал продал несколько своих инвестиционных квартир под сдачу и прикупил коммерческой недвижимости в новостройках. По его словам это в разы выгоднее. Там свои заморочки конечно, но попытаюсь понять что это за ниша.

Как получить доход

Зарабатывать на коммерческой недвижимости можно двумя путями:

получив доход от перепродажи помещения по более высокой цене;
сдавая свои помещения в аренду (инвестиции в аренду недвижимости).

Весь первый этаж нашего большущего дома — это коммерческая недвижимость. Вчера специально прошел — посмотрел, чего там только нет: магазины, несколько кафе, два фитнес-зала, обучение английскому, пункт выдачи детских товаров и много еще чего. И все это активно арендуется, сдается и пересдается. А ведь когда дом строился — была мысль прикупить небольшое помещение, но не решился …

Каждый из способов имеет свои достоинства и недостатки. Наиболее выгодным способом вложения средств является предоставление площадей в аренду, дающее постоянный высокий доход от арендной платы.

Во что стоит вкладывать деньги (типы коммерческой недвижимости)

Всю коммерческую недвижимость можно условно разделить на несколько категорий. Коммерческие объекты это:

офисная: офисные здания, конторы, кабинеты;
торговая: торговые центры, магазины;
промышленная: предприятия, склады;
сфера услуг: спортивные сооружения, клубы, рестораны, гостиницы.

Выбирая помещения для инвестиций, надо исходить из того, для каких целей вы хотите его использовать.

Офисная

Ликвидная офисная недвижимость может быть различных видов:

Квартира, переведенная в нежилой фонд или специально выстроенное нежилое помещение. На цену ее аренды могут повлиять такие факторы:

район расположения;
наличие поблизости места для парковки автомобилей;
расположение будущего офиса в «шаговой доступности» от метро, остановок общественного транспорта.

Небольшие отдельно стоящие здания. Такое расположение офиса повышает его «статусность»: фирма выглядит гораздо «солиднее», если занимает одна, без соседей, целое здание.
Помещения в бизнес-центрах. Они имеют свои преимущества. Например, многие вопросы, которые лежат на хозяине собственности (автостоянка, коммунальные услуги, уборка, ремонт и т.п.) решаются администрацией бизнес-центра.

Торговая

Самая популярная коммерческая недвижимость расположена на первых этажах или в цоколе зданий, как жилых, так и офисных. Она интересна владельцам небольших магазинов, аптек, парикмахерских или кафе. Даже если она расположена в спальном районе, все равно способна найти своего арендатора - людям всегда необходимы мелкие услуги неподалеку от дома.

Помещения в торговых центрах удобны тем, что иногда представляется возможность выкупать соседние площади, увеличивая свои вложения. Обычно цена торговой недвижимости в несколько раз выше стоимости офисной.

Промышленная

Менее популярные, но отнюдь не менее доходные виды недвижимости. Из-за того, что выпускать какие-то товары сейчас в России на небольших площадях сложно, то наиболее востребованными видами этой недвижимости могут стать складские помещения, автосервисы и автомойки.

В сфере услуг

Выгодным вложением в недвижимость может стать приобретение помещения под фитнес-центр или мини-спортзал. При этом, конечно, следует предусмотреть наличие соответствующей инфраструктуры - душевых и, возможно, бассейна. Вложения в строительство мини-гостиницы или хостела также могут быстро окупиться при выборе правильного их расположения.

Как выбрать нужную недвижимость

Естественно, рынок недвижимости каждого конкретного города имеет свои особенности. Тем не менее, можно выделить наиболее важные аспекты, которые помогут подобрать объекты, которые смогут приносить крупную прибыль.

Оцените востребованность будущего объекта. Рассчитывать на хороший доход от офиса на окраине города или склада в центре с постоянными пробками не приходится. Каждый объект должен находиться там, где принесет наибольшую прибыль.
Небольшие офисы арендуются гораздо охотнее, чем большие. Так что, вложив деньги в пару маленьких помещений, вполне возможно, вы получите большую прибыль, чем приобретя одно большое.
Приобретайте в новостройках. Вкладывая средства на ранних этапах строительства, вы сэкономите немалые деньги.
Анализируйте цены в предложениях. Цена на один и тот же вид недвижимости может значительно различаться по районам города.

Как правило в период кризиса падает спрос на коммерческую недвижимость высшего ценового класса:

На какой доход можно рассчитывать

При сдаче в аренду доходность коммерческой недвижимости представляет собой отношение полученного годового дохода от сдачи объекта в аренду к стоимости его приобретения.

При этом разделяются понятия полной прибыли и чистой доходности:

полная прибыль - это выручка от аренды без учета расходов (затраты на содержание недвижимости, выплата налогов и т.д.).
чистая доходность - это средства, оставшиеся от полной прибыли после вычета всех расходов.

Насколько выгодны вложения

Меня как частного инвестора всегда волновал вопрос как же выглядит доходность инвестиций именно в эту область по сравнению с другими финансовыми инструментами?

Наиболее близким выглядит рынок жилой недвижимости . Однако, по оценкам специалистов, вложения в коммерческую недвижимость в полтора-два раза выгоднее вложений в жилую.

Если сравнить доходность банковских вкладов и инвестиций в коммерческую недвижимость, то на сегодняшний день инвестиции в неё приносят доход больший, чем банковские вклады.

Если же рассматривать доход от инвестиций на фондовом рынке , то он очень сильно зависит от того, насколько правильно выбираются инструменты. Доходность фондового рынка может быть выше лишь при тщательной работе по краткосрочной стратегии. На длительных же сроках, на которые рассчитана работа с недвижимостью, можно получить только от «голубых фишек».

Сколько можно заработать на мини-офисах:

Положительными сторонами инвестирования денежных средств в коммерческую недвижимость являются:

защищенность сбережений от финансовых неурядиц;
инвестирование основано на праве собственности;
стабильность получаемого дохода;
высокий уровень дохода;
возможность самостоятельно контролировать свой капитал.

Но и о минусах забывать не следует:

Риски инвестиций

несмотря на то, что юридические лица более предсказуемы, чем частные арендаторы, у них могут возникнуть проблемы с выплатой арендной платы;
в кризисный период при массовом банкротстве спрос на помещения падает, цены на аренду снижаются, и сдать помещения труднее;
неверно оцененные эксплуатационные расходы способны резко снизить доходность инвестиций;
возможность различных обременений при инвестициях во вторичный рынок;
возможность со стороны городских властей прекращения договора аренды на землю, на которой расположен объект недвижимости.

Налоги

Налог на доходы от аренды коммерческой недвижимости рассчитывается, как и любой другой налог на доходы для частных лиц в России, по ставке 13%. Но вам, как владельцу недвижимости, необходимо еще уплатить и налог на имущество. Размер его зависит от кадастровой стоимости принадлежащих вам объектов. Процентная ставка изменяется ступенчато:

0,1% для стоимости менее 10 миллионов рублей;
0,15% для стоимости 10-20 миллионов рублей;
0,2% для стоимости 20-50 миллионов рублей;
0,3% для стоимости 50-300 миллионов рублей;
2% для стоимости более 300 миллионов рублей.

При этом никаких налоговых вычетов не предусмотрено.

До 1 апреля вы рассчитываете и уплачиваете налоги, сдаете налоговую декларацию - и до следующего года «спите спокойно».

А что скажет Герчик про возможность инвестировать в коммерческую недвижимость:

Учитывая все особенности инвестирования в коммерческую недвижимость, проанализировав все риски и преимущества, вы можете самостоятельно принять решение о выборе объекта для вложения своих средств.

Удачных инвестиций и стабильной прибыли!